Acheter au fenua

Trois chiffres, et le troisième surprend. Votre capacité d'emprunt, que votre banque ou un courtier calcule en une heure. Votre apport. Et les frais qui s'ajoutent au prix : droits d'enregistrement, émoluments du notaire, débours.

Si vous n'avez jamais été propriétaire, ces frais peuvent être bien plus légers que vous ne le croyez, voyez la question sur la primo-acquisition. Beaucoup d'acquéreurs se limitent à un budget calculé avec des frais de 7 % alors qu'ils relèvent du taux à 1 %.

Avant de visiter, non. Avant de faire une offre, absolument.

Un accord de principe transforme votre offre : à prix égal, un vendeur choisit toujours l'acquéreur dont le financement est déjà instruit. Et cela vous évite de tomber amoureux d'un bien hors de portée.

Comptez environ un mois pour monter le dossier, un mois pour l'offre de prêt, puis le déblocage des fonds. Environ trois mois au total, contre trois semaines à quarante-cinq jours pour un achat comptant.

Vous l'êtes si vous n'avez jamais possédé de bien immobilier ni de parts de société immobilière, à titre gratuit ou onéreux. Seule exception : une indivision reçue par succession ne vous fait pas perdre cette qualité.

Ce que ça change : vos droits d'enregistrement passent de 7 % à 1 %, jusqu'à quarante millions de francs de votre part du prix, vingt-cinq millions pour un terrain à bâtir. Au-delà, le surplus est taxé au taux normal.

Trois conditions à tenir, et elles sont strictes. Y habiter à titre principal et effectif pendant cinq ans, justificatifs à l'appui. N'en céder ni en louer aucune partie pendant ces cinq ans, louer une chambre suffit à tout perdre. Et en achat à plusieurs, sachez que les acquéreurs sont solidaires d'un éventuel redressement, même s'il ne vise que l'un d'eux.

Dernier point, décisif : l'avantage se calcule acquéreur par acquéreur, sur la fraction du prix qui revient à chacun. Dans un achat à plusieurs, la répartition des parts change donc le montant total des droits. C'est un calcul à faire avant de signer, pas après.

Pour un premier achat destiné à devenir votre logement, presque jamais.

Une société civile immobilière n'est pas une personne physique : elle paie 7 % de droits sur la totalité, sans aucune réduction primo-accédant. Pire, détenir des parts vous retire définitivement cette qualité pour tous vos achats futurs.

La société civile a d'autres vertus (transmission, gestion à plusieurs), mais elles se paient. À examiner avec un notaire, jamais par principe.

Le prix ne fait pas tout. Une offre solide, c'est un montant, un financement déjà instruit avec son accord de principe, des conditions suspensives claires, un dépôt de garantie, et une date butoir de signature du compromis.

À prix égal, c'est toujours la mieux financée qui l'emporte. À prix légèrement inférieur, une offre comptant bat souvent une offre au prix qui dépend d'un prêt.

Beaucoup plus qu'on ne le croit. Une offre acceptée et contresignée matérialise l'accord sur le prix et sur la chose : c'est le point de bascule.

Un point que beaucoup ignorent : il n'existe pas de délai de rétractation sur la vente immobilière elle-même en Polynésie française. Ce qui existe concerne votre financement, voyez la question suivante. En pratique, on sort d'une opération par la condition suspensive de prêt, pas par une rétractation libre. Faites confirmer ce point par le notaire rédacteur.

Oui, et il est obligatoire. La loi du pays de 2025 impose un délai de réflexion de dix jours sur l'offre de prêt immobilier : pendant les dix premiers jours, vous ne pouvez pas l'accepter, même si vous le voulez. L'acceptation devient possible le onzième jour, et l'offre reste valable au moins trente jours.

Attention à ne pas confondre : ce n'est pas un droit de vous rétracter, c'est une obligation d'attendre. Prévoyez-le dans votre calendrier, surtout si le compromis fixe une date butoir serrée.

La même loi vous donne deux autres droits utiles : choisir librement votre assurance emprunteur, à garanties équivalentes, la banque ne peut pas vous imposer la sienne et doit motiver un refus, et obtenir l'affichage séparé du coût du crédit et de celui de l'assurance.

L'obtention du prêt, en listant tous les crédits envisagés, leur durée et le taux maximal retenu, un refus sur un seul suffit alors à annuler sans pénalité. L'absence de servitude d'urbanisme grevant le bien. La renonciation de la collectivité à son droit de préemption. Et une situation hypothécaire apurée au jour de la vente.

Selon les cas s'y ajoutent l'obtention d'un permis de construire, comptez alors cinq à six mois, ou le départ effectif d'un locataire avant la signature.

Les droits d'enregistrement sont légalement à la charge du nouveau possesseur, donc de vous, sauf s'il en est disposé autrement dans l'acte. Le taux normal est de 7 % du prix augmenté des charges, ramené à 1 % pour un primo-accédant dans la limite déjà évoquée.

S'y ajoutent les émoluments du notaire et les débours. Demandez le chiffrage exact à l'étude : elle l'établit gratuitement avant la signature. Un achat comptant revient sensiblement moins cher en frais qu'un achat financé.

Trois semaines à quarante-cinq jours si vous payez comptant. Environ trois mois si vous empruntez. Cinq à six mois si l'opération dépend d'un permis de construire, le temps de l'instruction, de l'affichage et de la purge des recours.

Les clés se remettent le jour de la signature de l'acte définitif. Jamais avant, même contre une promesse, c'est la règle qui protège tout le monde.

C'est courant, et cela fonctionne très bien. Vous pouvez signer par procuration, ou à distance auprès d'un notaire de votre lieu de résidence en liaison avec l'étude qui rédige.

Prévoyez le décalage horaire pour caler les rendez-vous, et comptez sur moi pour les visites, les photos, les relevés de compteurs et les états des lieux. Plusieurs de mes acquéreurs n'ont mis les pieds dans leur bien qu'après la signature.