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La fiscalité
Les règles polynésiennes n'ont rien à voir avec les règles métropolitaines. C'est la rubrique où l'on économise, ou perd, le plus d'argent.
01
L'impôt sur la plus-value
Le premier chiffre à connaître avant de décider de vendre.
Combien vais-je payer sur ma plus-value ?
Tout dépend de la durée de détention, et de rien d'autre.
| Durée de détention | Taux | Précision |
|---|---|---|
| Moins de 5 ans de détention | 50 % | Taux majoré, qui incite à conserver le bien |
| Entre 5 et 10 ans | 20 % | Avec un abattement de 20 % par année au-delà de la cinquième |
| Plus de 10 ans | Exonéré | Aucun impôt, mais la déclaration reste obligatoire |
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente corrigé (dont on retire les honoraires d'agence si vous les supportez) et le prix d'acquisition corrigé, auquel s'ajoutent les droits et honoraires payés à l'achat ainsi que vos travaux d'amélioration justifiés par factures.
Y a-t-il une exonération pour ma résidence principale ?
Non. C'est la croyance la plus répandue et la plus coûteuse au fenua.
La règle métropolitaine qui exonère la résidence principale n'existe pas en Polynésie française. Vendre la maison où vous vivez depuis trois ans est imposé à 50 % de la plus-value, exactement comme un placement locatif.
La seule chose qui vous exonère ici, c'est le temps : dix ans de détention.
Quels travaux puis-je déduire ?
Les dépenses d'amélioration : agrandissement, rénovation, tout ce qui a fait monter la valeur du bien. Pour un terrain : viabilisation, terrassement, clôture, mur de soutènement.
Ce qui n'est pas déductible : l'entretien et les réparations. Repeindre n'est pas améliorer.
Il n'existe aucun forfait automatique : chaque dépense doit être justifiée par une facture. Conservez-les dès l'achat : dix ans plus tard, elles valent de l'argent comptant.
J'ai construit sur mon terrain : comment ça se calcule ?
C'est le piège le plus fréquent. Le terrain et la construction ont deux durées de détention distinctes, avec deux points de départ.
Le terrain court depuis l'acte d'acquisition. La construction, elle, court depuis la date du certificat de conformité. Vous pouvez donc être exonéré sur le terrain et taxé à 50 % sur la construction, pour une même vente.
Conséquence pratique : la loi impose que l'acte mentionne distinctement le prix du terrain et celui de la construction. Sans cette ventilation, l'administration peut appliquer le taux le moins favorable à la totalité. À aborder avec le notaire dès le compromis.
Et si le bien vient d'une succession ou d'une donation ?
Pour un bien reçu en succession, la durée de détention se compte depuis la date du décès, et le prix d'acquisition retenu est la valeur figurant dans l'attestation immobilière ou l'acte de partage.
Pour une donation, on part de la date de l'acte de donation et de la valeur qui y figure.
Les partages successoraux et les liquidations de régime matrimonial par décès ou divorce ne sont pas eux-mêmes imposés à la plus-value.
Je détiens le bien dans une société civile immobilière : quelles règles ?
Deux pièges, et ils coûtent cher.
Premier piège : pour la première cession des parts, l'abattement se calcule depuis la date d'entrée de l'immeuble dans la société, pas depuis la création de la société. Les années d'existence antérieures à l'achat sont neutralisées.
Second piège, plus brutal : si la société détient plusieurs immeubles, le compteur part de l'entrée du dernier immeuble acquis, quelle que soit l'ancienneté des autres. Une petite acquisition récente peut anéantir quinze ans de détention sur l'ensemble du patrimoine social.
Avant toute cession de parts, vérifiez la date de la dernière acquisition, et consultez un notaire. Attendre quelques années peut faire passer l'opération de 50 % à zéro.
Qui déclare et qui paie ?
La déclaration est faite par le vendeur, en même temps que l'acte de cession, sur le formulaire officiel. Elle est obligatoire même en cas d'exonération.
Quand le prix passe par la comptabilité du notaire, c'est lui qui liquide et verse l'impôt avant de vous remettre le solde.
Si vous ne résidez pas en Polynésie française, vous devez désigner un notaire représentant et consigner l'impôt entre ses mains avant les formalités de cession. Cela s'anticipe de plusieurs semaines.
02
Les droits d'enregistrement
Ce que l'acquéreur paie à la Polynésie le jour de la signature.
Combien coûtent les droits sur une vente ?
Le taux normal est de 7 % du prix exprimé, augmenté des charges et indemnités stipulées au profit du vendeur.
La loi met ces droits à la charge des nouveaux possesseurs, donc de l'acquéreur, sauf s'il en est disposé autrement dans l'acte. C'est une règle par défaut, pas une fatalité : elle se négocie et s'écrit.
Le taux réduit pour un premier achat, comment ça marche ?
Un acquéreur qui n'a jamais possédé de bien immobilier ni de parts de société immobilière paie 1 % au lieu de 7 %, jusqu'à quarante millions de francs de sa part du prix. Vingt-cinq millions s'il s'agit d'un terrain à bâtir. Au-delà, le surplus revient au taux normal.
Une indivision reçue par succession ne fait pas perdre cette qualité : c'est la seule exception.
L'avantage se calcule acquéreur par acquéreur, sur la fraction du prix qui revient à chacun. Dans un achat à plusieurs, la répartition des quotes-parts change donc le montant total des droits. C'est un calcul à faire avant de rédiger, jamais après.
Que se passe-t-il si les conditions ne sont pas tenues ?
L'avantage tombe, et le redressement est lourd : rappel des droits majoré de 40 %, ou 80 % en cas de manœuvre frauduleuse.
Les trois conditions : y habiter à titre principal et effectif pendant cinq ans, justificatifs à l'appui, factures d'eau, d'électricité, taxes communales ; ne céder ni louer aucune partie du bien pendant ces cinq ans, même une chambre ; et ne pas avoir été propriétaire auparavant.
En acquisition conjointe, les acquéreurs sont solidaires du redressement, même s'il ne vise que l'un d'eux. Cela mérite d'être dit avant de signer à plusieurs.
Et pour une succession ou une donation ?
Une transmission par succession ne supporte aucun droit d'enregistrement en Polynésie. L'attestation notariée après décès s'enregistre à un droit fixe de dix mille francs.
Une donation en ligne directe bénéficie d'un abattement de cinquante millions de francs par donateur et par donataire, cumulé depuis 2006 ; au-delà s'appliquent 2,5 % sur les immeubles.
Conséquence rarement comprise : il n'y a pas, ici, d'urgence fiscale à donner de son vivant, puisque la succession elle-même ne coûte pratiquement rien. Les raisons de donner existent, mais elles sont familiales, pas fiscales.
Attention si le donateur réside en France : la donation relève alors de la fiscalité française, que l'abattement polynésien ne neutralise pas. Faites chiffrer par un notaire français avant de décider.
Existe-t-il d'autres régimes particuliers ?
Oui, deux principalement. Les acquisitions relevant d'un programme d'habitat social agréé peuvent être enregistrées gratuitement. Et certaines cessions entrant dans le dispositif d'aide fiscale à l'investissement outre-mer relèvent d'un droit fixe.
À signaler aussi, pour les prêts familiaux : une reconnaissance de dette s'enregistre à un droit fixe de deux mille cinq cents francs, tout comme la constitution d'une hypothèque.
03
Pendant qu'on possède
Les impôts qui reviennent chaque année.
Qu'est-ce que je paie chaque année ?
La taxe foncière, dont le montant varie fortement d'un quartier à l'autre. Demandez toujours les derniers avis avant d'acheter : c'est une dépense récurrente qu'on oublie dans le calcul du budget.
C'est le propriétaire qui l'acquitte, y compris lorsque le bien est loué.
Je loue mon bien : comment sont imposés les loyers ?
Les revenus locatifs relèvent de la fiscalité polynésienne des revenus fonciers, avec les contributions sociales applicables au territoire.
Le régime exact dépend de votre situation, location nue ou meublée, personne physique ou société, montant des recettes. C'est une question pour votre comptable ou votre notaire plutôt que pour une page de site : je préfère vous renvoyer vers eux que vous avancer un taux qui ne correspondrait pas à votre cas.
Il reste une question
Celle qui vous concerne, vous.
Aucune page ne remplace un rendez-vous sur place. Votre bien a une histoire, un titre, un voisinage et une fiscalité qui n'appartiennent qu'à lui.
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Ces réponses sont données à titre d'information et ne constituent ni un conseil juridique ni un conseil fiscal personnalisé. Pour votre situation précise, votre notaire reste l'interlocuteur de référence.