← Espace conseil · 10 réponses
Maison et terrain
Au fenua, la question du titre passe avant toutes les autres. Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter, de vendre ou de diviser.
01
Le terrain et sa division
Au fenua, la question du titre passe avant toutes les autres.
Puis-je diviser mon terrain pour en vendre une partie ?
Oui, mais une règle commande tout le reste : cinq lots au maximum sur dix ans glissants.
De un à cinq lots à bâtir, on reste dans le morcellement simple : déclaration préalable ou permis d'aménager, trois à huit mois, coûts modérés. À partir du sixième lot, on bascule en lotissement : arrêté d'autorisation de lotir, viabilisation complète, douze à vingt-quatre mois, et une facture sans commune mesure.
Le piège est rétroactif : si vous créez un sixième lot dans les dix ans qui suivent les premiers, l'ensemble est requalifié en lotissement. Il faut donc penser la décennie à venir, pas l'opération du moment.
Mon terrain est en indivision : que puis-je faire ?
C'est très fréquent en Polynésie, et ce n'est pas bloquant, c'est simplement long. Toute division comme toute vente suppose l'accord de tous les co-indivisaires.
Consultez un notaire avant d'engager la moindre démarche, y compris avant de faire venir un géomètre. Un dossier lancé sans avoir réglé la question du titre est de l'argent dépensé deux fois.
Comment savoir si mon terrain est constructible ?
Deux documents, et le second l'emporte toujours sur le premier.
Le plan général d'aménagement, consultable en mairie, dit ce qui est constructible et fixe la surface minimale par lot. Certaines zones sont inconstructibles.
Le plan de prévention des risques prime sur tout : zone rouge, inconstructible ; zone bleue ou orange, études géotechniques obligatoires. Un terrain constructible au plan d'aménagement peut être gelé par le plan de prévention.
Qui intervient dans une division de terrain ?
Le géomètre-expert est l'acteur central, avec un monopole légal : bornage, plan de division, servitudes, document d'arpentage. Rien ne se fait sans lui.
Le notaire vérifie la situation juridique, rédige les actes et assure la publicité foncière.
Et l'administration instruit le dossier et délivre l'autorisation : aucun travail ne doit commencer avant de l'avoir obtenue.
02
Construire et régulariser
Le permis, la conformité, et ce qu'on fait quand elle manque.
Combien de temps prend un permis de construire ?
Comptez le dépôt en mairie, l'instruction, puis deux mois d'affichage sur le terrain et de purge des recours des tiers, et un délai de retrait administratif.
Quand une vente est conditionnée à l'obtention d'un permis, le compromis prévoit généralement cinq à six mois avant l'acte. C'est long, et cela doit être annoncé au vendeur dès le départ.
Puis-je vendre un bien qui n'est pas conforme ?
Oui. Une non-conformité n'interdit pas de vendre, elle interdit de la cacher.
Trois voies possibles : régulariser avant la vente, vendre en l'état en le déclarant clairement dans le compromis et en ajustant le prix, ou faire de la régularisation une condition suspensive à la charge de l'un ou de l'autre.
Ce qui est dangereux, c'est le silence. Un défaut annoncé et accepté ne se retourne pas contre vous ; un défaut tu, si. Et beaucoup de banques refusent de financer un bien dont la conformité n'est pas établie : la question finit toujours par se poser.
Une extension a été faite sans déclaration : c'est grave ?
C'est très courant, et cela se traite. La question n'est pas morale mais pratique : la surface non déclarée sera-t-elle financée par la banque de l'acquéreur, et pourra-t-elle être revendue plus tard ?
Faites le point avant la mise en vente. Selon l'ancienneté et la nature des travaux, une régularisation est parfois simple. Sinon, on ajuste le prix et on l'écrit noir sur blanc.
03
Réseaux et voisinage
Ce qui ne se voit pas et qui change tout.
Assainissement individuel ou tout-à-l'égout : que vérifier ?
Le raccordement au réseau collectif n'existe que dans certaines zones, et il est parfois obligatoire lorsqu'il passe devant chez vous. Ailleurs, le bien dispose d'un assainissement individuel, fosse, filtre, dont l'état et la conformité se vérifient.
C'est un poste qui se chiffre vite en millions quand il faut le reprendre. Demandez ce qui existe, depuis quand, et qui l'entretient.
Comment vérifier les accès et les servitudes ?
Un terrain enclavé, un chemin d'accès qui traverse la parcelle du voisin, une canalisation qui passe sous chez vous : ces situations sont fréquentes au fenua, et souvent réglées par la coutume plutôt que par écrit.
Or ce qui n'est pas écrit ne se transmet pas. Faites établir ou confirmer les servitudes par le géomètre et le notaire avant la vente : c'est l'un des rares sujets qui peut rendre un bien invendable.
Qu'est-ce qui fait vraiment la valeur d'un terrain ici ?
Dans l'ordre : la clarté du titre, la constructibilité réelle, l'accès, la viabilisation, la pente, et enfin la vue.
Beaucoup de vendeurs raisonnent d'abord sur la vue, qui est la plus visible et la moins déterminante. Un terrain plat, titré, viabilisé et accessible se vend toujours ; un terrain magnifique en indivision non réglée peut rester des années sans acquéreur.
Il reste une question
Celle qui vous concerne, vous.
Aucune page ne remplace un rendez-vous sur place. Votre bien a une histoire, un titre, un voisinage et une fiscalité qui n'appartiennent qu'à lui.
Demander mon estimation Poser ma question par mail
Ces réponses sont données à titre d'information et ne constituent ni un conseil juridique ni un conseil fiscal personnalisé. Pour votre situation précise, votre notaire reste l'interlocuteur de référence.